Mit dem am 21. Juli 2026 beschlossenen Bebauungsplan „Stärkung Innenstadt“ will die Stadt Wehr verhindern, dass frühere Ladenlokale in den wichtigsten Geschäftslagen dauerhaft zu Wohnungen umgebaut werden. Wohnen ist dort künftig erst ab dem ersten Obergeschoss zulässig. In Nebenlagen bleibt Wohnen dagegen auch im Erdgeschoss möglich.
Das Ziel ist verständlich. Eine Innenstadt lebt von Geschäften, Gastronomie, Dienstleistungen und öffentlich zugänglichen Räumen. Wird ein Ladenlokal einmal zu einer Wohnung umgebaut, ist eine spätere Rückkehr zur gewerblichen Nutzung oft schwierig oder wirtschaftlich kaum noch sinnvoll.
Doch der Beschluss löst das eigentliche Problem der Innenstadt nicht. Ein Bebauungsplan kann Flächen für Geschäfte und Dienstleistungen freihalten. Er kann aber keine Kundschaft schaffen, keine Mieter finden und keine Geschäftsmodelle rentabel machen.
Ein nachvollziehbares Ziel
Die Stadt will verhindern, dass die Erdgeschosse entlang der Hauptgeschäftslagen nach und nach ihre öffentliche Funktion verlieren. Deshalb bleiben dort zwar viele Nutzungen erlaubt, etwa Einzelhandel, Gastronomie, Büros, Dienstleistungen sowie soziale und kulturelle Angebote. Reines Wohnen im Erdgeschoss wird jedoch ausgeschlossen.
Diese Regelung kann helfen, den Charakter der Innenstadt langfristig zu schützen. Denn jede dauerhaft umgewandelte Fläche fehlt später als Laden, Büro oder Treffpunkt.
Trotzdem bleibt offen, ob die betroffenen Standorte wirtschaftlich tatsächlich noch als Geschäftslagen funktionieren. Eine Fläche kann planungsrechtlich für Gewerbe reserviert sein und dennoch jahrelang leer stehen.
Die wirtschaftliche Realität fehlt
Im Beteiligungsverfahren ging nach den Unterlagen nur eine Stellungnahme aus der Öffentlichkeit ein. Darin wurde das Ziel des Bebauungsplans grundsätzlich unterstützt. Zugleich wurde aber auf fehlende begleitende Maßnahmen, wirtschaftliche Schwierigkeiten, mögliche Wertverluste und die Abhängigkeit von Mieteinnahmen hingewiesen.
Die Verwaltung antwortete, Wirtschaftsförderung, Leerstandsmanagement, Beratungsangebote oder Stellplatzfragen seien nicht Aufgabe eines Bebauungsplans. Rechtlich ist das richtig. Politisch reicht diese Antwort jedoch nicht aus.
Gerade weil solche Maßnahmen nicht über den Bebauungsplan geregelt werden können, hätte die Stadt erläutern müssen, was sie zusätzlich tun will. Gibt es ein aktives Leerstandsmanagement? Werden Eigentümer und mögliche Nutzer zusammengebracht? Sind Hilfen für Umbauten, Zwischennutzungen oder neue Geschäftsideen vorgesehen?
Die Erfahrungen der vergangenen Jahre geben wenig Anlass zu Optimismus. Weder Gemeinderat noch Stadtverwaltung konnten bislang Maßnahmen umsetzen, die den Leerstand spürbar verringert oder neue, dauerhaft tragfähige Nutzungen in die Innenstadt gebracht hätten. Umso problematischer ist es, nun erneut vor allem auf planungsrechtliche Beschränkungen zu setzen. Wer private Nutzungsmöglichkeiten einschränkt, muss glaubhaft zeigen, dass er selbst mehr beitragen kann als Absichtserklärungen. Genau dieser Nachweis fehlt.
Leerstand bleibt Leerstand
Die zentrale Schwäche des Beschlusses liegt darin, dass er Flächen sichert, aber keine Nutzung garantiert.
Ein leerstehendes Ladenlokal wird nicht allein dadurch belebt, dass Wohnen dort verboten ist. Findet sich kein Geschäft, keine Praxis, kein Büro und kein gastronomischer Betrieb, bleibt die Fläche leer. Im schlimmsten Fall wird der Leerstand damit nicht verhindert, sondern nur festgeschrieben.
Die Stadt verweist darauf, dass zahlreiche andere Nutzungen weiterhin zulässig sind. Das stimmt. Doch die Unterlagen enthalten keine belastbaren Angaben dazu, wie groß die tatsächliche Nachfrage nach solchen Flächen ist. Zahlen zu Leerständen, Vermarktungszeiten, Gewerbemieten oder Besucherströmen werden nicht genannt.
Damit bleibt unklar, ob der Bebauungsplan auf einer realistischen Marktanalyse beruht oder vor allem ein gewünschtes Bild der Innenstadt sichern soll.
Die Eigentümer tragen das Risiko
Für betroffene Eigentümer bedeutet der Beschluss weniger Flexibilität. Sie können leerstehende Erdgeschosse in den Hauptgeschäftslagen künftig nicht ohne Weiteres zu Wohnungen umnutzen. Gleichzeitig gibt es keine Garantie, dass sich ein gewerblicher Mieter findet.
Die Verwaltung betont, dass bestehende genehmigte Wohnnutzungen geschützt bleiben. Außerdem seien weiterhin viele andere Nutzungen möglich. Dennoch bleibt das wirtschaftliche Risiko zunächst bei den Eigentümern.
Wer private Nutzungsmöglichkeiten einschränkt, sollte deshalb besonders klar erklären, welche Unterstützung angeboten wird. Genau daran fehlt es bislang.
Beschleunigtes Verfahren, geringe Beteiligung
Der Bebauungsplan wurde im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Auf eine frühzeitige Unterrichtung wurde verzichtet. Umweltprüfung und Umweltbericht waren ebenfalls nicht vorgesehen, weil es sich nach Auffassung der Stadt um eine Maßnahme der Innenentwicklung handelt.
Das mag rechtlich zulässig sein. Politisch wäre bei einer langfristigen und grundsätzlich unbefristeten Regelung jedoch eine breitere öffentliche Diskussion sinnvoll gewesen.
Dass nur eine Stellungnahme aus der Öffentlichkeit einging, muss nicht bedeuten, dass die Regelung auf breite Zustimmung stößt. Es kann ebenso bedeuten, dass viele Betroffene das Verfahren nicht wahrgenommen oder die späteren Folgen noch nicht erkannt haben.
Ein Plan braucht eine Erfolgskontrolle
Der Bebauungsplan kann ein sinnvoller Baustein sein. Er schützt zentrale Erdgeschosse davor, dauerhaft dem öffentlichen Stadtleben entzogen zu werden. Doch daraus folgt noch keine lebendige Innenstadt.
Deshalb sollte die Stadt die Wirkung des Beschlusses nach einigen Jahren überprüfen. Entscheidend wäre, ob neue Geschäfte, Dienstleistungen oder andere öffentlich zugängliche Nutzungen entstanden sind. Ebenso müsste untersucht werden, ob Leerstände länger bestehen bleiben oder sogar zunehmen.
Eine solche Kontrolle wäre keine Schwächung des Plans. Sie wäre ein Zeichen verantwortungsvoller Kommunalpolitik.